Wissenswertes zum Neubau

Heizung, Dämmung uvm.

Was muss man im Neubau beachten?

Eigenheim als Neubau: Was ist wichtig?

Immer mehr Menschen in Deutschland planen den Kauf oder Bau eines neuen Eigenheims, obwohl die Preise für neue Immobilien immer weiter steigen und Bauland immer knapper wird. Wenn auch Sie vorhaben, ein Haus zu bauen, können Sie im folgenden Artikel erfahren, was Sie beachten sollten, damit das Vorhaben gut gelingt.

Erfahren Sie mehr über die Vorteile und Nachteile, Wissenswertes über die Gebäudehülle, die Gebäudetechnik und die Kosten sowie über die Förderung und die Finanzierung.

Über das Eigenheim in Deutschland

Die Zahl der Eigenheimbesitzer in Deutschland ist im europäischen Vergleich (70 Prozent) mit nur 52 Prozent Wohneigentum eher niedrig. Dabei gibt es viele gute Gründe, in ein Eigenheim zu investieren.

Ein großer Vorteil ist zum Beispiel, dass man sich dem Mietwohnungsmarkt mit seinen steigenden Mieten entzieht. Außerdem kann man die Anschaffung eines Eigenheims als Sicherheit für die Altersversorgung und als lohnende Geldanlage in Zeiten niedriger oder negativer Zinsen nutzen. Außerdem hat man einen sicheren Platz für die Familie und Gestaltungsfreiheit bei der Immobilie (Hausbau) und dem Garten.

Allerdings hat Wohneigentum auch Nachteile: Dazu gehören hohe Finanzierungsnebenkosten, die alleinige Verantwortung für die Instandhaltung, höhere Nebenkosten für Müllabfuhr etc., Ortsgebundenheit sowie möglicherweise längere Wege zum Arbeitsplatz. Außerdem können versteckte Mängel an der Immobilie auftreten, die die Kosten in die Höhe treiben und den Bauherren so an oder über die Grenze der finanziellen Belastbarkeit bringen.

In 10 Schritten zum eigenen Haus

Wenn Sie mit dem Gedanken spielen, ein Haus zu bauen, sollten Sie dies vorher gut planen, damit Sie vor unliebsamen Überraschungen geschützt sind. Wir haben für Sie hier einmal die wichtigsten Planungs- und Bauphasen des Hausbaus in einer Tabelle zusammengefasst.

Phasen des Hausbaus

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Was für ein Haus soll es werden?

In dieser Phase des Hausbaus entscheiden Sie, welcher Haustyp es nach Möglichkeit werden soll und wie groß das Haus sein soll.

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Finanzierung und Grundstückskauf

Nun gilt es zu prüfen, ob dies überhaupt realistisch ist. Gibt es in der gewünschten Gegend überhaupt Bauland zu kaufen und ist dieses Vorhaben inklusive Hausbau finanzierbar? Außerdem sollten Sie klären, ob das Grundstück überhaupt für den Hausbau geeignet ist. Nachdem ein passendes Grundstück gefunden und gekauft wurde und die Finanzierung steht, können Sie in die konkrete Planung einsteigen.

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Konzeption

Im nächsten Schritt sollten Sie ein Konzept für die Bauphase entwerfen, um die Details des Hauses genauestens zu planen. Es geht darum zu entscheiden, ob Sie den Bau von einem Bauunternehmen durchführen lassen, oder dies selber übernehmen. Sollten Sie sich für Letzteres entscheiden, müssen Sie sich nach Handwerksunternehmen umschauen, deren zeitliche Verfügbarkeit prüfen und Angebote vergleichen.

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Bauantrag und Versicherungen

Bevor mit dem Bau begonnen werden kann, müssen Sie den Bauantrag einreichen. Außerdem müssen Sie diverse Versicherungen wie etwa die Bauherrenhaftpflicht abschließen.

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Bauvorbereitungen

Vorbereitung der Baustelle: Entfernung von Hindernissen auf dem Grundstück, Anschlusslegung für Strom, Wasser, Abwasser und ggf. Fernwärme oder Gas, Aushub für Keller falls gewünscht, ansonsten Vorbereitungen fürs Fundament.

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Fundament

Das Fundament wird gelegt. Hier ist es wichtig darauf zu kontrollieren, dass absolut fehlerfreie Arbeit geliefert wird, da sich Fehler später auswirken und unter Umständen nicht mehr korrigiert werden können

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Rohbau

Die Wände und das Dach des Hauses werden errichtet, es folgt das Richtfest. Auch hier gilt es, eine gründliche Qualitätskontrolle durchzuführen.

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Gebäudetechnik

Leitungen für Elektrik und Heizung werden nach vorheriger Absprache mit den Handwerksbetrieben installiert bzw. Anschlüsse werden gelegt. Es wird für das gesamte Haus geklärt, wo Steckdosen, der Herd, Licht, Heizkörper und Armaturen verlegt werden sollen, anschließende Qualitätskontrolle.

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Innenausbau

Es folgen das Verputzen der Wände, das Verlegen von Fliesen in den Feuchträumen, die Installation der Sanitäreinrichtungen und der Heizung, der Einbau von Fenstern, Türen, Treppen und Heizkörpern, Malerarbeiten und das Verlegen des Bodenbelags. Einige dieser Arbeiten können Sie auch selbst erledigen, um Geld zu sparen. Auch hier wieder wichtig: Qualitätskontrolle.

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Bauabnahme

Abschluss der Bauarbeiten beim Bauamt melden, finale Qualitätskontrolle, Schlüsselübergabe und Einzug. Sie sind Besitzer eines nagelneuen Eigenheims.

Welche Arten von Häusern gibt es?

Neubauten gibt es in den verschiedensten Varianten

Neubau: Arten und übliche Kosten

Wer den Bau eines Hauses plant, hat die Auswahl zwischen vielen verschiedenen Haustypen, die sich in Bauart, Material, Wärmedämmung, Optik und Gesamtkosten unterscheiden. Grundsätzlich lassen sich die Preise zwar nicht pauschalisieren. Grobe Richtwerte lassen sich ohne Garantie aber bestimmen. Nach oben ist die Preisskala sowieso immer offen.

Bei den Kosten handelt es sich um die reinen Baukosten ohne Baunebenkosten (ca. 15 Prozent des Immobilienpreises) und Grundstückskosten. Letztere liegen durchschnittlich bei ca. 150 Euro pro Quadratmeter. Dieser Wert ist jedoch lageabhängig und kann stark variieren. Ein Beispiel: In Dresden liegt der Grundstückspreis bei 150 Euro pro Quadratmeter. In Berlin muss man dagegen sagenhafte 600 Euro bezahlen, während man in Herzogenaurach mit 80 Euro auskommt.

Massivhäuser sind solide und aus robusten Materialien gebaut und gut bis sehr gut wärmegedämmt. Das sorgt für niedrige Heizkosten und garantiert einen guten Wiederverkaufswert. Die Kosten für ein Massivhaus beginnen bei ca. 1.500 Euro pro Quadratmeter in einer durchschnittlichen Ausführung. Fertighäuser werden aus vorgefertigten Bauteilen vor Ort zusammengesetzt. Das senkt die Bauzeit und die Kosten. Hier ist mit mindestens 1.300 Euro pro Quadratmeter zu rechnen.

Bungalows sind dagegen günstiger. Die Preise pro Quadratmeter beginnen bei ca. 1.100 Euro. Außerdem gibt es Holzhäuser. Diese sind wiederum ebenfalls in verschiedene Bauarten, wie z. B. das Blockhaus, das Schwedenhaus und das Blockbohlenhaus, unterteilt und kosten ab 1.200 Euro pro Quadratmeter. Außerdem gibt es noch besonders energieeffeiziente Passivhäuser. Sie kosten ab 1.700 Euro pro Quadratmeter. In der Tabelle unten finden Sie Gesamtkosten inklusive Baunebenkosten und Grundstückskosten.

Bauarten und Kosten

Bauart

Kosten pro Quadratmeter

Grundstücks-kosten (850 m²)

Baukosten EFH
(160 m²)

Bauneben-kosten
(15 %)

Gesamtkosten

Massivhaus

ab 1.500 € / m²

150 € / m²

240.000 €

36.000 €

403.500 €

Bungalow

ab 1.100 € / m²

150 € / m²

176.000 €

26.500 €

330.000 €

Passivhaus

ab 1.700 € / m²

150 € / m²

272.000 €

40.800 €

440.500 €

Fertighaus

ab 1.300 € / m²

150 € / m²

208.000 €

31.000 €

336.000 €

Holzhaus

ab 1.200 € / m²

150 € / m²

192.000 €

29.000 €

319.000 €


Effizienzhäuser der KfW

Eine gesonderte Rolle spielen die sogenannten Effizienzhäuser. Diese werden nach bestimmten, von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) entsprechend des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) vorgegebenen, energetischen Standards gebaut und deshalb von der KfW gefördert. Unter dem Dach der 2021 neu eingeführten Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) gibt es die Möglichkeit eines Zuschusses für Kauf, Neubau oder Sanierung zum Effizienzhaus (KfW 461) oder einen Kredit mit Tilgungszuschuss für ebendieses (KfW 261).

Förderfähig sind verschiedene Effizienzhäuser: Das KfW-Effizienzhaus 40, 40 Plus und 40 Erneuerbare-Energien-Klasse sowie das KfW-Effizienzhaus 55 und 55 Erneuerbare-Energien-Klasse. Je niedriger die Zahl am Ende der Standardbezeichnung ausfällt, desto geringer ist der Energiebedarf der Immobilie und desto höher ist der Tilgungszuschuss. Die Höhe des Tilgungszuschusses schwankt zwischen 15 und 25 Prozent, wobei das Effizienzhaus 40 Plus den höchsten Zuschuss bekommt. Insgesamt ist es erstrebenswert, einen solchen Standard zu erreichen, da er einen sehr geringen Energiebedarf und damit neben dem Zuschuss niedrige Heizkosten garantiert. So spart man langfristig zusätzlich Geld.


Ausstattung und Gebäudetechnik im Neubau

Die Heizung ist ein zentraler Teil der Gebäudetechnik

Ausstattung und Gebäudetechnik

Wer einen Neubau plant, der stellt schnell fest, dass die Ausstattungs- und Gestaltungsmöglichkeiten schier endlos sind. Und auch bei der Gebäudetechnik gibt es nicht nur die „eine” richtige Lösung für Sanitäranlagen, Heizung, Klimaanlage und Co.

Letztlich ist die Auswahl meist auch eine Frage der Finanzierbarkeit. Denn preislich sind nach oben keine Grenzen gesetzt. In der untenstehenden Tabelle können Sie einen ersten Überblick über die Kosten finden.

Kostenfaktoren im Neubau

Bereich

Kosten Standard
in Euro

Kosten inklusive optionaler Bauteile
in Euro

Gebäudetechnik

ca. 43.500 €

ca. 78.000 €

Ausstattung

ca. 23.000 €

ca. 82.000 €

Innenausstattung .

ca. 64.000 €

ca. 81.500 €


Dach, Fassade und Dämmungen

Bei der Gestaltung der Gebäudes bieten sich sowohl beim Dach als auch bei der Fassade viele Möglichkeiten. Prinzipiell gibt es für jede gewünschte Optik auch eine technische Lösung. Letztlich ist die Umsetzung eine Frage des Geldes. Wichtig ist sowohl beim Dach als auch bei der Fassade, dass diese die Vorgaben des GEG (vormals EnEV) erfüllen.

Um dies zu gewährleisten, muss das Haus ausreichend gedämmt sein. Die Möglichkeiten sind hier vielfältig. Gängige Maßnahmen an der Fassade sind eine Kerndämmung, ein Wärmedämmverbundsystem (WDVS) oder auch eine hinterlüftete Vorhangfassade. Am Dach ist im Neubau eine Aufsparrendämmung üblich.

Die passenden Fenster

Die Auswahl an Fenstern ist riesengroß: Neben den weit verbreiteten Fenstern mit Kunststoffrahmen gibt es zahlreiche Fenster mit anderen Materialien, Sonderformen oder Sonderfunktionen wie Sprossenfenster, Schiebefenster, bodentiefe Fenster oder auch Passivhausfenster, um nur einige zu nennen.

Auch bei den Materialien für den Rahmen und bei der Verglasung gibt es mehrere Alternativen. Allerdings müssen die Vorgaben des GEG stets eingehalten werden. Die Fenster selbst lassen sich darüber hinaus mit Extras wie Insektenschutz oder Sonnenschutz ausstatten.

Welche Heizung im Neubau wählen?

In einem Neubau unterliegt man bei der Wahl der Heizung den Vorschriften des GEG, das besagt, dass das Gebäude hinsichtlich des Primärenergiebedarfs bestimmte Obergrenzen (maximal 75 Prozent des Referenzgebäudes, ca. 51 kWh / m² / anno) einhalten muss. Daher ist die Wärmepumpe wegen der Nutzung erneuerbarer Energien und wegen ihrer hohen Effizienz für einen gut gedämmten Neubau prinzipiell die erste Wahl. Das bestätigt auch eine Statistik von Statista: Im Jahr 2017 waren Wärmepumpen erstmalig die am häufigsten installierten Heizungen in Neubauten.

Besonders effizient und sparsam ist die Wärmepumpe vor allem dann, wenn sie an eine Fußbodenheizung angeschlossen ist und teilweise mit Strom aus der eigenen Photovoltaik-Anlage gespeist wird. Alternativ kann man auch auf Holzheizungen zurückgreifen. Diese sind jedoch vor allem für Gebäude mit sehr hohem Wärmebedarf geeignet und sind zudem nur dann besonders wirtschaftlich, wenn man preiswert Brennstoff beziehen kann.

Gasbrennwertheizungen und Ölbrennwertheizungen sind dagegen nicht mehr die kostengünstige Patentlösung früherer Jahrzehnte: Sie dürfen aus Gründen des Klimaschutzes nur noch in Kombination mit einer heizungsunterstützenden Solarthermie-Anlage und einer Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung in Neubauten verbaut und betrieben werden. In dieser Kombination kosten sie in der Anschaffung mehr als die teuerste Holzheizung. Hinzugekommen ist 2021 die neue CO2-Abgabe, wodurch die laufenden Kosten der konventionellen Heizungen noch weiter gestiegen sind und steigen werden.

Klimaanlagen und Lüftungsanlagen

Wer unbedingt eine Gas- oder Ölbrennwertheizung sein Eigen nennen möchte, der hat keine Wahl: Er muss z. B. eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung einbauen, um die Vorgaben des GEG erfüllen zu können.

Ansonsten hat man die freie Wahl, ob man lieber eine Lüftungsanlage, eine Klimaanlage oder eine Kombination aus beidem haben möchte. Letztlich ist dies auch ein Frage des Geldes. Alternativ kann man auch auf eine Wärmepumpe zurückgreifen, die über eine Kühlfunktion für heiße Sommertage verfügt. So hat man Heizung und Kühlung in einem.

Solaranlagen und Stromspeicher

Grundsätzlich muss man bei Solaranlagen zwischen Solarthermie-Anlagen (Wärmeerzeugung) und Photovoltaik-Anlagen (Stromerzeugung) unterscheiden. Solarthermie-Anlagen erzeugen Wärme, die entweder zur Unterstützung der Heizung oder zur Erwärmung von Brauchwasser genutzt werden kann. So lassen sich die Heizkosten merklich senken. Damit die Solarthermie-Anlage ihr Potenzial ausschöpfen kann, braucht sie allerdings einen Solarspeicher.

Die Anschaffung einer Photovoltaik-Anlage (PV) lohnt sich eher, wenn man eine Wärmepumpe als Heizung hat. Da diese elektrisch betrieben wird, kann man mit dem so gewonnenen Strom die Heizkosten deutlich senken und Geld sparen. Überschüssigen Strom kann man gegen eine Einspeisevergütung ins Stromnetz einspeisen. Man kann stattdessen aber auch den Eigenverbrauch erhöhen.

Hierzu braucht man einen Stromspeicher. Am rentabelsten ist es allerdings, diesen erst nach dem Auslaufen der Einspeisevergütung zu kaufen. Eine Photovoltaik-Anlage lässt sich im Neubau auch planen und zu einem späteren Zeitpunkt nachrüsten. Das gilt insbesondere für Batteriespeicher, bei denen noch weitere technische Entwicklung zu erwarten ist.

Smart Home Systeme

Das Smart Home ist ein vernetztes System, mit dessen Hilfe Sie z. B. Steckdosen, Klimaanlagen, Lüftungen, Elektrogeräte oder die Heizung in Ihrem Haus fernsteuern und kontrollieren können. Außerdem erkennt das System z. B. wenn die Luft im Haus verbraucht ist und erhöht die Frischluftzufuhr. So erhöht sich der Wohnkomfort und Sie können gleichzeitig Ihren Energieverbrauch optimieren.

Neubau mit staatlicher Förderung

Staatliche Förderung macht den Neubau erschwinglicher

Finanzierung und Förderung im Überblick

Die Finanzierung ist die Basis eines jeden Hausbaus. Denn die beste Planung und das beste Grundstück sind wertlos, wenn man nicht in der Lage ist, den Hausbau auch finanziell zu stemmen. Deshalb sollten Sie rechtzeitig beginnen, sich über die Finanzierbarkeit Ihrer Pläne Gedanken zu machen.

Finanzierung: So viel Haus können Sie sich leisten

Da der Staat ein Interesse daran hat, dass mehr Bürger über ein Eigenheim verfügen, fördert er den Hausbau. Deshalb gibt es zahlreiche Förderinstitute auf Bundes-, Länder- und kommunaler Ebene, die Sie bei Ihrem Vorhaben unterstützen.

So vergibt z. B. die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) im Rahmen des Programms KfW 261 Kredite mit Tilgungszuschüssen in Höhe von bis zu 25 Prozent der Kreditsumme. Diese liegt bei maximal 150.000 Euro. Der maximale Tilgungszuschuss beträgt somit 37.500 Euro. Dabei sind die Laufzeiten variabel. Alternativ steht der Zuschuss KfW 461 zur Verfügung, über den ebenfalls bis zu 37.500 Euro Förderung geltend gemacht werden kann (25 Prozent von max. 150.000 Euro förderfähigen Kosten). Voraussetzung ist jeweils, dass das Gebäude einen Effizienzhausstandard erfüllt.

Sollten Sie Schwierigkeiten haben, die Förderkonditionen und Kombinationen verschiedener Förderprogramme von unterschiedlichen Anbietern zu verstehen, fragen Sie einen Energieberater nach Rat. Er hilft Ihnen auch bei der Planung und Sie brauchen ihn ohnehin, um eine Förderung beantragen zu können.

Im Jahr 2021 hat sich die Förderlandschaft grundlegend geändert. Wir haben alle wichtigen Infos zur Förderung 2021 für Sie zusammengefasst.

Laufende Kosten und Energieverbrauch

Zu den gängigen Meinungen über die Vorteile eines Eigenheims gehört, dass man keine Miete mehr zahlen muss. Das stimmt auch. Dennoch hat man neben den Betriebskosten für Heizung, Wartung und Strom (150 Euro pro Monat) weitere monatliche Betriebskosten, die man auch als Mieter hat. Dazu gehören im Prinzip alle in der Betriebsnebenkostenabrechnung eines Mietobjekts aufgeführten Kosten, welche in einem Einfamilienhaus mit 160 Quadratmetern Wohnfläche üblicherweise bei ca. 250 bis 350 Euro pro Monat liegen. Diese sollte man bei der Planung des Neubaus und dessen Finanzierung unbedingt im Auge behalten.

Dazu kommen noch solche Nebenkosten, die man als Mieter nicht hat. So sind vor allem die Rücklagen für die Instandhaltung der Immobilie von Bedeutung. Sie alleine machen schon 100 bis 140 Euro pro Monat aus. Außerdem sollte man sich als Hausbesitzer umfassend versichern. Eine Hausratversicherung ist zusätzlich zu den in den üblichen Betriebskosten enthaltenen Versicherungen zu empfehlen, die Kosten hierfür liegen bei 10 Euro im Monat. Insgesamt ist mit Kosten von 500 bis 600 Euro monatlich zu rechnen. In der Tabelle unten finden Sie eine Übersicht über sämtliche Betriebskosten.

Laufende Kosten im Einfamilienhaus

Nebenkosten für ein EFH mit Vierpersonenhaushalt

Monatlicher Betrag

Stromkosten

ca. 90 €

Heizung + Warmwasser (Wärmepumpe)

ca. 50 €

Wartung

ca. 12 €

Grundsteuer

50 - 100 €

Hausratversicherung

10 €

Wohngebäudeversicherung

15 - 25 €

Elementarschadenversicherung

3 €

Wasser- und Abwassergebühren

40 €

Müllabfuhr

20 - 25 €

Straßenreinigung

20 - 25 €

Schornsteinfeger (nicht für Wärmepumpe)

5 €

Telefon & Internet

40 €

Kabelanschluss (optional)

15 - 20 €

Rundfunkgebühr

17,50 €

Rücklagen für Instandhaltung

100 - 140 €

Gesamtsumme 

ca. 500 - 600 €

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